R: A resposta é positiva. Tal possibilidade passou a ser regulamentada por meio da Instrução Normativa/ITI n° 02, de 09 de agosto de 2011, tendo- se em vista que anteriormente eram adotados procedimentos diferenciados pelas Autoridades de Registro. Surgiu, então, a necessidade de regulamentação, de modo a uniformizar os procedimentos, evitando-se, assim, ferir o princípio da isonomia.
Importante salientar que o condomínio, apesar de ser um entedespersonalizado, executa algumas atividades importantes e que possuem reflexos no mundo exterior, tais como: contratação/demissão de empregados; pagamento de impostos; etc. Dessa forma, não se pode exigir que o síndico desse condomínio execute tais operações com um certificado próprio, de pessoa física, mas sim utilizando-se, na qualidade de responsável, um certificado digital de pessoa jurídica, emitido em nome do condomínio.
R:Além dos requisitos elencados para toda e qualquer entidade que possua personalidade jurídica (conforme determina a Instrução Normativa no 10/2010), é importante observar aqueles específicos, previstos na Instrução Normativa n° 02/2011. Assim, de acordo com o art. 1°, é imprescindível a comprovação do ato constitutivo devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Entende-se como ato constitutivo o testamento, a escritura pública ou particular de instituição, ou mesmo a convenção emitida e registrada após a
vigência do novo Código Civil (art. 1332 e seguintes), não bastando, para tal fim, quaisquer outros documentos, tais como o regimento interno, as declarações emitidas pelo respectivo síndico ou a ata de assembleia condominial. Cumpre observar que a convenção condominial, devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis da comarca de origem (L.
6015/73, art. 167) anteriormente à entrada em vigor do novo código civil, por si só, não institui o referido condomínio, mas apenas serve para regular suas relações internas.
Para aqueles condomínios, porém, que não foram constituídos nos termos da legislação, admite-se, para fins de comprovação da sua existência, a apresentação da certidão do instrumento de individualização, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis da respectiva localização. Importante, também, apresentar a ata da assembleia condominial que
elegeu o síndico, acompanhada da lista dos participantes da eleição, sendo obrigatória a participação de pelo menos um proprietário do imóvel localizado no condomínio, com a comprovação de sua propriedade e firma reconhecida na própria ata.
R:A resposta é negativa. A declaração do síndico, nem tampouco a convenção condominial, bastam para fins de comprovação da habilitação jurídica do condomínio. Vide, mais fundamentadamente, a resposta dada no item anterior.
R: A Instrução Normativa/ITI n° 02/11 exige, em seu artigo 1o, a “…comprovação de seu ato constitutivo devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis.” Assim, interessante notar que não se exige o ato instituidor registrado, mas simplesmente a sua comprovação, de modo que a certidão da matrícula-mãe, emitida pelo Registro Imobiliário competente, que faça referência expressa ao ato de instituição, é documento hábil para comprovar que o condomínio existe. Mas tal documento não vale por si só, devendo ser acompanhado dos outros expressos na Instrução Normativa acima narrada.
R: É importante asseverar que a Instrução Normativa n° 02/2011 não exige que a ata de assembleia condominial seja registrada no Cartório de Título e Documentos, conforme é comumente exigido, mas apenas que haja o reconhecimento de firma de um proprietário da unidade condominial que assine a referida ata de eleição do síndico.
Portanto, basta o reconhecimento da firma no Cartório de Notas, e não o registro da ata no Cartório de Títulos e Documentos.
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